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TOD产品 模型建立 天空之城 产品创新奖 1 . T O D 概述 2.区位及项目定位 3 . T O D 设计导则 4.安全边界 5.产品呈现 TOD is 更多人在公共交通的车站附近居住、工作、购物、娱乐,也就是通过所谓的 绿色交通 (徒步、自行车、公共交通) 可以 减少空气污染,地球变暖及废气排出等公害。 通过对土地高度且多功能利用,可以保全绿地,并增加公园及运动文化设 施等, 创出适合居住的环境和公共场所。 TOD使紧凑的城市空间得以可能,对基础设施投资不是以线的扩展而是以面的 集中, 提高了投资效率,且缩减了运营维护费用。 在紧凑的城市空间里,地域冷暖房的导入和太阳能发电通过智能网的 能源连接使高效利用成为可能。市民交通的改善使医疗保险福利等政府服务也得以财政消减。 (鈴木博明 /世界 银行主席都市专家 ) 绿色交通 紧凑城市 效率 土地高度且多功能利用 新一轮拿地利器 TOD概述 1. 匹配都市圈空间成长过程: 从“一极集中”到“多心多核”,且沿城际和轻轨展开 满足人口密度增长需求: 新城建设主要沿着城际和轻轨向边缘线状展开。人口向都市圈郊区集中,轨 道交通是最优选择。 技术壁垒 超大体量 强技术性 高门槛 整体性 高容积率 超大体量 拿 地 限 制 TOD是土地资源 获取的利器 上海市城市总体规划( 2015-2040)纲要概要 以国际经济、金融中心为支撑 ,建立上海在世界城市体系中 的领先地位 。 提升上海作为 国际门户和国家 交通枢纽的功能 ,强化综合交 通服务能力 。 聚焦全球性的科技创新中心建 设,以科技创新为核心带动城 市全面创新 。 创新生活、出行、交流交往模 式, 建设高效互联的 智慧 城市 打造新型产业体系和良好创新 体系,建设适合各类人才成长 创业的城市 。 发展绿色产业和绿色建筑, 提高城市环境质量,切实维 护生态环境安全 。 严守生态优先的发展底线, 锚固 自然生态格局和基底, 形成集约紧凑的大都市区空 间格局 。 贯彻 公交优先与绿色出行 理 念,优化和提升慢行交通品 质,率先建成公交都市 。 保障城市水源、能源和生命 线系统安全,提高城市智能 化运行水平 。 从人的需求出发,营造更加 便 利舒适、充满关怀的人居环境 , 增强归属感、认同感和幸福 感 。 培育和发展城市的高品质文化 休闲功能和旅游服务功能 。 建立健全城乡 公园体系 ,为市 民和游客提供更多的 区域公园 、城市公园、绿道、广场 等可 供游憩的空间 , 丰富公共空间的文化艺术内涵 ,塑造兼具历史底蕴和创意时 尚的现代都会 更具竞争力 : 强化枢纽功能 更具可持续发展能力 : 生态紧凑城市 更富魅力 : 宜居公共体系 土地出让:城市中心区域土地越发稀缺, 新出让宅地多处于距离远、对轨交系统 依赖强的郊区地带 0 100 200 300 2014 2015 2016年 1-10月 近 3年上海外环内住宅用地出让量 中心城区趋于饱和,新出让宅地多在距 市中心较远区域,对轨交系统依赖性更 强, TOD模式将成为未来支撑城市扩 张的主流。 单位: (万方) 城市型 TOD核心站 城市核心区、老城区或重要交通枢纽等 住宅比例较低 社区型 TOD沿线型 轨交非重要中间站、郊区、净地等 住宅比例较高 都心 TOD 城市枢纽 内部交通 +外部交通 内部交通 车 站 金 融 酒 店 办 公 公 共 商 业 生 活 服 务 车 站 金 融 酒 店 办 公 公 共 商 业 大体量公共建筑,车站空间大 开发强度高 内外交通换乘,交通高度便捷 工作人口生活人口 沿线 TOD 城市节点 内部交通 居 住 生活服 务 车 站 办 公 公 共 商 业 与生活区联结紧密 与步行系统联结紧密 生活人口工作人口 大体量公共建筑 开发强度高 交通便捷度高 工作人口生活人口 强调城市机能 强调生活机能 城市共同体 区位及项目定位 2. 居 住 生 活 服 务 车 站 办 公 公 共 空 间 商 业 功能配比 规划原型 社区型 TOD特征:与生活区联结紧 密、与步行系统联结紧密、生活人 口多于工作人口 天空之城 社区型 TOD 轨交非重要中间站,住宅比例较高,强调 生活机能 大居 徐泾老城 待出让 住宅用地 工业区 仁恒西郊 N 徐盈路站 天空之城项目 总建筑面积: 60万 住宅: 24万 商业: 10万 办公: 9万 幼儿园: 6000 立体交通系统 公共空间系统 复合商业系统 家庭成长系统 精工住宅系统 艺术文化系统 交通换乘 无缝衔接 绿色出行 立体停车 优化步行 立体城市界面 多重公园 滨水步道 立体绿化 体验商业 集中商业 街区商业 创客空间 学习中心 公民学堂 颐养中心 创客沙龙 恒温恒湿 智能家居 可变空间 抗震减噪 轻奢时尚 社区图书馆 精神会所 艺术装置 艺术空间 紧凑城市生活的融合 形成 “ 一网 三轴 五道 十二园 “ 的规划格局,在地块内疏导地铁集散人流,并解决地块竖向高差。 ”一网” :落实网格化小街区理念,完善城市慢行系统。每个小街区约 200m距离设置景观节点。 ”三轴” :是指生活轴(绿)、知识轴(光)、生态轴(水)。 ”五道” :指 5条连接地块各功能空间的街道,作为特色打造。 ”十一园” :指十一个节点景观,分为站前广场型、服务功能型、形象绿化型、休闲娱乐型 4种主要功 能,作为特色打造。 高差 8.4m 高差 13.6m 高差 8.85m 高差 4.75m 高差 3.1m 一网 三轴 五道 十二园 生活轴 知识轴 生态轴 站前广场型 形象绿化型 服务功能型 休闲娱乐型 公共空间策划 地块编号: 01-06F2-01 用地面积: 51011 用地性质: C2C8 (C220%; C880%) 容积率: 2.41 计容面积: 122936.51 建筑高度: 100m 规划条件 地块属性 商场,客户以家庭型消费为主 地铁站接入口 万圣节 规划 形态 定位 产品 功能 定位 家庭型活动容器 聚集的、整合的、活力的、张扬的 整体 定位 区域商业 垄断化 消费场景 场所化 室内规划 百货化 整体经营 降维化 消费人群 圈层化 + 站前广场 绿轴 + 多层次商业空间 商业 策划 联结、缓冲住宅与商场、办公 丰富产品形态,增强社区活力 社区配套商业,满足品质、便捷需求 地块编号: 01-06F2-03 用地面积: 28729 用地性质: C2C8 (C220%; C880%) 容积率: 1.96(由于申通车场办公 楼占用,实际容积率为 3) 计容面积: 56308.84 建筑高度: 80m 规划条件 地块属性 城市型 精品酒店群落 规划 形态 定位 产品 功能 定位 类住宅 极小户型 品质活力 服务型配套 社区配套 城市共同体中的活力中心 融合的、便捷的、品质的、时尚的 整体 定位 + + 符合精致要求的 生活配套 提升社区调性的 活力商业 便利店 150 咖啡 +早餐 150 洗衣房 50 药店 100 面包甜点 2 50 净菜社 50 简餐酒吧 300 轻餐饮 100 花店 30 社区厨房 +会客厅 200 户外用品或自行车 100 咖啡甜品 100 居酒屋 100 自住客户 限购的客户,看重服务及地段,有一定的 调性追求,注重生活品质感 投资客户 一次性购买多套,注重投资回报率。 租客以大虹桥商务区内的白领为主,收入 高,注重生活品质及配套便利 高端公寓 面积: 150单钥匙 建筑:排布为南北向,关注通风、阳 光等,不可有纯北向产品,端套南北 通、中间套可考虑跃层 景观:保证栋距,南向有景观资源 室内:保证至少两面宽朝南、与住宅 装修标准相当 多钥匙产品 面积: 150,尽量分割成 5钥匙或 6 钥匙产品,将投资收益最大化 建筑:塔楼分布,与朝向相比采光更 加重要 极小户型建议 4.5m层高复式 景观:垂直绿化或空中花园; 室内:精品酒店风格、可变空间、智 能家居 立体商业 动线 动线整合 天桥联系 商业导入 绿色活力花园 立体景观 围合庭院 服务型活力 商业 服务型 活力型 生活型 酒店 集群 风格 塔楼现代简约 低区活泼灵动 全需求公寓 产品 分钥匙户型 投资自住双功能 酒店式流动空间 SOHO策划 规划 形态 定位 产品 功能 定位 现代宜居的时尚生活社区 舒适的、自然地、便捷的、时尚的 整体 定位 + 精品住宅 公共空间体系 + 品质会所 住宅 01--05 122,850 01--06 F2-01 - F2-02 31,780 F2-03 - F2-04 63,056 01--12 - 01--16 34,776 01--17 - 总建筑面积面积 252,462 + 底层架空 风雨连廊 体系 + 社区客厅 + 现代都会 风格 住宅 策划 城市共同体 Uni-City 高于综合体,优于国际社区的融合社区 TOD 立足于多年的积淀,上海城市未来发展方向的重新思考 上海微缩紧凑城市的当代实践 业态 复合 公共 体系 立体 空间 交通 模式 转换 健康 生活 环境 步行 体系 技术 解决 方案 地标 性 02 01 03 04 05 06 07 08 广场 道路 步行 公园 TOD 特殊性 高差 坡道 台阶 扶梯 电梯 轨交 巴士 绿色 生态 风雨 连廊 雨棚 HIGH LINE 微气候 改善 传送带 结构 转换 抗振 减噪 泄爆口 市政 商业 界面 商业 办公 SOHO 住宅 TOD TOD设计纲领 3. 品质居住体验 配套商业街区 舒适活力公园 + + 居 住 生 活 服 务 车 站 办 公 公 共 空 间 商 业 车 站 金 融 酒 店 办 公 公 共 空 间 商 业 生 活 服 务 城市型 TOD 以 城市型 业态为主 社区型 TOD 以 生活型 业态为主 商业 办公 住宅 停车场 SOHO 大体量公共建筑,车站 空间大 开发强度高 内外交通换乘,交通高 度便捷 工作人口生活人口 与生活区联结紧密,生 活功能空间大 与步行系统联结紧密 生活人口工作人口 01. 业态复合 SOHO地块低区为活力商业街区,高区为品质类住宅,融入多层次公园体系 02. 公共体系 公共空间体系目标:多元的公共绿地空间 +宜人的步行社区 +完善的城市慢行系统 平台连接空间 广场空间 公园绿地 亲近 自然 需求 生态 公园 系统 再造公园 便捷 通达 需求 城市 慢行 系统 步行优化 城市缓冲:打造各业态间的缓冲带及润滑剂 每个业态的交接处,必须有公园或广场 立体绿化:增加绿化率、丰富城市界面 通过立体绿化补偿,绿化率超 50%;所有城市界面必须设置立体绿化 多重公园设置、创造偶尔空间:满足交流需求 所有消极空间、建筑灰空间必须设置成口袋公园、街角公园 亲近自然:寓教于乐 青少年自然启蒙基地 0-3岁; 3-6岁; 6-12岁; 12岁以上分级设置,且家长有自由空间 家庭陪伴:优化公园步行体系,打造 家庭散步系统 所有公园及广场可联通,利用地块优势构建有高低起伏的社区跑道 高差空间 街道空间 慢跑道 天桥 景观步道 人行天桥尺寸根据功能进行调整 注重人的观光视野 关注休闲空间与街区人流的互动功能 节点空间围合感强,聚集人气 图例 +14.3m车行 +步行主干道 宽 15m +23.9 步行平台 宽 5-19m +14.3m步行平台 宽 4-14m 慢跑道 宽 2.5m +4.5 自行车绿道 宽 2m 地块出入口 垂直交通 +14.3m步行平台 宽 6m 诸陆西路 网络节点间距平均 200m,符合人性化街区网络尺度,具体如图所示。 网络宽度 由人流数量及相关规范推导,其中 +23.9步行平台宽 5-19m, +14.3m步行平台 4-14m,,街道人行道 3-5米,慢跑道宽 2.5m,自行车道 2m,结合行道树、灯具、广告牌划分街道空间; 建议步行道路空间 D/H略小于 1 站前集散型 服务过渡型 形象绿化型 休闲观光型 其他景观节点 图 例 街道的宽度与长度原则 广场的分级系统与面积原则 徐盈路站 预测日上下客数 (以 最大值 分析 ) 95,117( 2020年) 163,741人( 2042年) 高峰时段上下客数 ( 据已获得的资料 ) 平日 07:00 08:00 25,387人 /小时 此次分析中假 设南侧、东侧、 西侧的一半人 数经过本项目 用地来考虑 不同方向 上下客数 的比例 ( 根据已获得的资料 ) 徐盈路站 24% 27% 27% 22% 12% 14% 站前广场尺度推算 RIVER M1 M3 M2 S1 S2 水 多样化 的公共空间 03. 立体空间 办公楼 办公楼 住宅 停车场 ( 服务 ) 商业 ( 生活 ) 商业 ( 服务 ) 住宅 商业 ( 服务 ) 站前广场:人流通行 +社区活动 绿轴:坡道 +台阶,创造停留空间 人行天桥:高栏杆 +小尺度,快速通行 板地平地转换:电梯,直接过渡 交通枢纽:自动扶梯,增大疏散量 车行流线 人行流线 垂直交通 人行天桥 轨交线路 人行天桥 人行天桥 人行天桥 人行天桥 起坡匝道 起坡匝道 起坡匝道 非机动 车用电 梯 04. 交通模式转换 公交站 出租车站 小汽车上下客 公交站 公交站 出租车站 小汽车上下客 地面 装卸区 : 4个 装卸车位 往返 06-01号地块 地下车库 往返 05号地块地下 车库 往地铁车厂 往返 05号地块 地下车库 公交站、出租车、 小汽车混行 往地铁车厂 崧泽大道交通枢纽汇集轨交、巴士、出租车、 车辆段车辆、小汽车(商住办)等。 原方案 优化方案 车辆混行 无落客区 车辆流线细分 设置落客区 商业、办公上下客区 2个直梯往返 L1商场 2组手扶梯往返 L1商场 1组手扶梯往返 L1商场 地面 GF 6个直梯往返 L1-L4商场 2个直梯往返地面 2组手扶梯往返地面 1组手扶梯往返地面 平台 L1 6个直梯往返地面 及商场其他楼层 1组手扶梯往返 L1商场 原方案 优化方案 人车混行 扶梯不够 增加直梯疏散人流 增加扶梯数量 增设落客区 05. 健康生活环境 健康的 生活场景 生态的 生活环境 舒适的 生活方式 06. 步行体系 垂直交通:垂直升降电梯 +人行楼梯 垂直交通设置特点: 每间隔 800米设置一部垂直电梯 每 200米设置人行楼梯 阶梯与轨道接驳方式可以是向 外延伸广场平台再下降,也可 以是直接内挖型向下 阶梯及电梯外观、形式景观化 处理 图例 垂直电梯 高线公园空间尺度: 高度距离地面 5.5m-9.1m( 18-30英 尺),与本案项目相似 天桥最小宽度 9.1m,平均宽度 15m。 游步道宽 2.5m(一个座椅、两个轮椅标 准)及 1.2m(单人游赏尺度) 与建筑的环境关系包括 间隔 1-2m 左右、直接空间穿越、接驳 9m 8m 1 m 6 m 1 m 16 m 节点空间: 休憩 + 观光 + 聚会活动 + 散步慢跑 人行天桥系统承担通行、休憩、活动等功能 步行体验优化 扶梯 +雨棚 微气候改善 休憩座椅 快速过渡交通核 全区风雨连廊 单层连廊 双层连廊 天桥 单层大堂 双层大堂 门禁系统 人行出入口 车行流线 地库出入口 07. 技术解决方案 场地标高及转换形式方案 ( 18.60场地 ) 转换形式:全部下转换 ( 电梯不必对位 , 产品调整灵活度大 ) 车库高差:无 ( 除机械车库区域降板 ) 政策风险:高 ( 阴影区域均为结构层 , 有补地价风险 ) 停车位: 1467自然停车位 ( 1337平层停车 、 200机械停车 ) 类转换 类转换 类转换 隔震转换方案 底部框架,通过 橡胶支座 隔震层,支承上部剪力墙结构 框架结构 上部住宅 下部车辆段 隔震层 橡胶支座 剪力墙结构 阻抗复合声屏 障 +地坪桩 阻抗复合声屏障 +消 声百叶 +地坪桩 采用双层中 空隔音窗 声源控制 传播途径控制 建筑控制 + + 降噪减振方案 声屏障 +消声百叶 +地坪桩 +隔音窗 08. 地标性 结合商业区和地铁出入口 形成地区标志性空间 活用地域资产的都市文化 利用 地区 资源的城市文化 城市个性的形成 入库线 咽喉区 试车线 泄爆口 泄爆 区 轨交站台 上匝道 上匝道 上匝道 车场占 用 车场占用 大修架 (顶板标高 13.2m) 双月检线 (顶板标高 9.3m) 安全边界 4. 产品技术保障 技术专题 01 限定条件专题 02 交通专题 03 停车专题 04 出入口设计专题 05 结构转换专题 06 标高系统专题 07 降噪减振专题 08 泄爆口专题 09 消防专题 10 市政专题 受干扰较小 噪声干扰 振动干扰 噪声振动干扰 交通专题: 尽量保证住宅室内外噪声达标,即采用 消声百叶 +地坪桩 +声屏障 +隔音窗 方案, 总成本增加 2967万元,住宅成本每平方米增加 69元。 降噪减振 专题: 上部住宅抗 震墙结构 下部车辆段 框架结构 隔震层橡 胶支座 隔震转换专题: 底部框架,通过橡胶支座隔震层,支承上部抗震 墙结构。 住宅和 SOHO按照隔震转换形式预留, 成本增加 5300万元( 332元 / ) 板上结构比选: 根据板下工程进展需要及后续方案调 整灵活性,现阶段方案按照 剪力墙结构 进行预留 。 18.6m方案 结构专题: 抬板方案比选:建议选用标高 18.6m方案, 土建成本增加 3360万( 210元 / ),补地价 2.14亿,可售车位增加盈利 3亿,共盈利 5000万左右 第五大道 车流量较大, 难以支撑商业步行街方案 05/06地块间环岛无法满足全部掉头流线需要,在办公塔楼处 增设一处单向掉头 16/17地块(住宅) 05地块(住宅) 06地块 13地块(配套) 06-01地块(商办) 06-02地块(住宅) 06-03地块( SOHO) 06-04地块(住宅) 板下车场(轨交) 交通专题 降噪减振专题 消防专题 市政专题 泄爆口专题 限定条件专题 体育公园及环境设计 停车专题 总体规划 公共空间 结构转换专题 标高系统专题 出入口设计专题 硬转换方案 底部加强框架,通过厚板转换,支承上 部抗震墙结构 抗震墙结构 框架结构 隔震转换方案 底部框架,通过橡胶支座隔震层,支承上 部抗震墙结构 上部住宅 下部车辆段 隔震层 橡胶支座 上部住宅 抗震墙结构 下部车辆段 加强框架结构 转换层 上部住宅 车库 水平荷载 竖向荷载 水平荷载 类转换 类转换 类转换 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 转换层 ( 5.4米 ) 剖面 作用 : 住宅 结构转换 层 ( 5.4米 , 控制因素 ) 高度 组成: 300间距 ( 保证桁架下弦梁脱开 8.4米板 ) 3000桁架 ( 补充下部稀疏柱网区域橡胶支座 ) 600橡胶支座 +基座 1500上部剪力墙住宅厚板转换 层 其他区域: 1. 车库集水坑 、 电梯底坑 、 消防电梯集水坑 。 ( 3米 ) 2. 机械车库降板 。 ( 1.8米 ) 4. 大 车架线顶板抬升 。 ( 3.9米 ) 5. 车场 送风 、 排风管转换 。 ( 4米 ) 6. 车场 、 地下室疏散楼梯避难通道 。 ( 3米 ) 将场地标高由原 14m抬升至 18.6m 结构专题 降振减 噪专题 3. 噪音: 72.4dB(A) 振动: 87dB 4. 振动 : 82dB 6. 噪声: 83dB(A) 振动 91dB 主要振动噪声影响 1. 崧泽大道徐盈路 城市道路 交通空气 噪声 2. 轨道交通 17号线运行段的空气噪声 3. 徐泾车辆段出入场线振动和噪声 4. 徐泾车辆段咽喉区的振动 5. 徐泾车辆段运用库和检修库的振动 6. 试车线的振动和空气噪声 7. 第五大道交通的空气噪声 声源振源控制 传播途径 控制 建筑被动控制 + + 地坪桩 +碎石道床 +科隆蛋扣件 +无缝钢轨 +道床垫 消声百叶 +复合声屏障 +结构分离 +立体绿化带 三层中空隔音窗 +减震楼板 交通专题 总图 产品呈现 5. 鸟瞰图 示范区实景 商业效果图 SOHO效果图 住宅效果图
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